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时间:2018-02-26 09:17:34    来源:澎湃新闻    浏览次数:    我来说两句() 字号:TT

 王戈宏在深交所敲钟的那天,郁亮反而成为被忽略的那位。

去年12月14日,王戈宏和郁亮敲响深交所开市的钟声,新派公寓类REITs(即新派公寓权益型房托资产支持专项计划)和万科旗下印力集团CMBS正式挂牌。

成功发行全国首单住房租赁类REITs,新派公寓一时风光无两,这意味国内类REITs市场除写字楼、购物中心、门店、物流仓储等类型之外又增加“公寓”这一资产类型。

长租公寓物业的获取,除了主流的“二房东模式”,新派公寓试图寻求“二房东”以外的身份。私募基金收购、品牌运营管理和开发商定制,是除了作为二房东进行整租之外,新派公寓获取物业的另外三种方式。

四者相加,即王戈宏口中的“组合拳模式”。这似乎也是一个平衡风险的方法,因为在王戈宏的预想里,“如果光一个拳打的好,肯定会输掉,一定是四种拳打的都好,才有可能致胜。”

发行类REITs的过程虽非畅通无阻,但总算顺利。与此相反,并不为外界看好的“二房东模式”,却也将王戈宏拖入一池泥潭。

断电漩涡

新派公寓的第三个项目“国展店”于春节期间遭遇停水停电,其在2月23日对外的声明中称,物业的新产权方北京帝景房地产有限公司“直接借检修名义,于2018年2月11日上午10点至12日上午10点停电,但一直未见人检修”;同样的断电问题于13日下午再次出现,此次“停电已长达12天之久”,且“并无任何维修以及恢复供电消息”。

断电之后是断水,根据新派公寓的说法,于2月12日下午接到13日至15日新业主物业停水检修通知,但“同样只发现停水,未见其检修”,且“新派公寓只能自行恢复水闸供水,且并未发现异常”。

观点地产新媒体了解到,“国展店”实际上是新派公寓在2016年5月租下的天竺镇天竺大街12号院(天禧大厦)2栋楼宇,租期12.5年,该项目经过装修之后便推向市场,目前开业运营不到一年。

租约行使了一年半,这个项目便迎来了新旧业主的更替,而国展店产权问题引起的风波在此得到了激化。

2016年初,中介机构北京鼎锋盛世房地产投资管理有限公司向新派公寓推荐了该项目,并协助新派公寓与原产权方北京九州隆华投资管理有限公司委托的北京腾信科技孵化器有限公司签署《租赁合同书》。当年5月份,新派公寓正式承租该项目,并取得项目所在地北京市顺义区天竺镇政府《关于天禧大厦产业发展意见的复函》,同意批准天竺镇天竺大街12号院(天禧大厦)2栋楼宇用于经营的相关文件。

新派公寓在对外声明中表示,其租赁在前,得知此物业被多家法院查封在后。2017年底,该项目被强制拍卖给北京帝景房地产有限公司,由此这个项目的“二房东”新派公寓迎来了新的“房东”。

2月10日,新的产权方要求将租金从原来的2元/平方米提升至4-4.5元/平方米,洽谈未果后,随之而来的是项目的断水断电。

针对此次风波,王戈宏曾称,“‘买卖不破租赁’对于很多人或许以前只是法律文本上的一条规则,这次让我们真实上了一课!”

业内人士则表示,即便租赁期限内房屋所有权365投注转移,租约同样受到法律保护,这也正是王戈宏所称的“买卖不破租赁”原则,然而这种保障存在一定的条件,如果房屋在出租前已设立抵押权或者已被法院依法查封,则不属于上述范畴。

因此,业内人士认为,此次事件的关键在于租约与抵押之关系,即孰先孰后。在租下物业之前,租赁方如果做到尽职调查,亦能在一定程度上减少类似风险的365投注。

针对该事件的最新进展,截至发稿前,观点地产新媒体未能与新派公寓取得联系;另一方面,新派公寓的官方渠道显示,租客目前无法在该项目进行租房预约。

租赁维艰

长租公寓在国内主流的发展模式是“二房东模式”,低价拿房高价出租从而赚取其中的差价。然而,随着优质物业租赁的高涨,差价的红利正在逐渐流失;另一方面,前期的租赁投资和装修投资投入极大,单靠租金收入的回报周期长,亦对扩张造成掣肘。

“二房东”模式的弊端逐渐变得明显,新派公寓试图寻求“二房东”以外的身份。

私募基金收购、品牌运营管理和开发商定制,是除了作为二房东进行整租之外,新派公寓获取物业的另外三种方式,四者相加,即王戈宏口中的“组合拳模式”。

这似乎也是一个平衡风险的方法,因为在王戈宏的预想里,“如果光一个拳打的好,肯定会输掉,一定是四种拳打的都好,才有可能致胜。”

尽管成立至今超过5年,包括“国展店”,目前新派公寓处于开业状态的项目合共只有三个,均位于北京,其它两个分别为东城区北河沿大街的“紫禁城店”和朝阳百子湾路的“CBD国贸店”。

最为有名的当属被新派公寓收购后,做成旗舰项目并实现类REITs的“CBD国贸店”。观点地产新媒体了解到,2013年初,新派公寓与赛富基金联合成立赛富不动产基金,收购并改造了国贸附近的森德大厦,彼时的买入价格是2.2万/平方米。

王戈宏曾表示,在调研时,得知该项目周边的拆迁成本已达4.5万元/平方米以上,而在持有四年之后,周边住宅已介于8-10万/平米;其称,运营期间,该项目的租金亦实现了两倍增长。

收购四年后,CBD国贸店迎来了高光时刻--新派公寓以该项目未来净租金收入为底层资产,推出了“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”。

发行了全国首单住房租赁类REITs的新派公寓,一时风光无两。2017年11月3日,正式得以发行设立时,深交所在微信公告号发文,强调该项类REITs的标志性意义:“本次发行成功标志着国内类REITs市场除写字楼、购物中心、门店、物流仓储等类型之外又增加‘公寓’这一资产类型”。

王戈宏认为,长租公寓是一个“品牌+金融”的行业,玩的是“品牌游戏和资本游戏”,他曾经预测,这个行业“要么彻底做轻,像五星级宾馆一样输出品牌,旱涝保收;要么彻底做重,持有资产,进行运营管理、资产证券化,用金融来创新。”

对于未来的寄望,王戈宏曾表示,新派公寓的物业获取方式中,开发商定制和私募基金收购将分别占10%,整租方式的二房东模式占比为30%,而品牌运营管理将高达50%的比例。

对于金融创新,新派公寓乃至整个长租公寓行业,目前仍处于探索阶段;而住宅租赁的品牌化,同样刚刚起步;传统的“二房东模式”亦在遭遇盈利的瓶颈和扩张的难题。

业内人士认为,尽管新派公寓遭遇的“断水断电”风波属于产权问题,但同样显示长租公寓行业需要进一步规范和保障,不仅仅是法律层面。

责任编辑:沈阳

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